Guía: Construcción de obra nueva

Pasos a seguir y recomendaciones para autopromotores que quieren construir su propia vivienda.

1. Entiende que es una construcción de obra nueva 

Fase preliminar de acercamiento a un proyecto.
En esta primera fase, una vez el cliente ha tomado la decisión de contar con nosotros para el desarrollo de su proyecto. Consiste en el estudio del lugar en que se va a enclavar la edificación. Empezando por la observación de las características ambientales y físicas del lugar hasta el análisis de los condicionantes culturales y normativos. De esta forma conoceremos todas las condicionantes que puedan afectar al proyecto de construcción de obra nueva. Esto es un requisito indispensable para poder llevar a cabo la mejor propuesta posible que cumpla con las expectativas y necesidades expresadas por nuestro cliente. Juntando las necesidades a las condicionantes, comienzan a expresarse las primeras ideas mediante los primeros bocetos de cómo puede llegar a ser el proyecto definitivo.
Incluye también esta fase la recogida y sistematización de la información precisa, el planeamiento del programa técnico de necesidades y una estimación orientativa de coste económico, que permitan a nuestro cliente adoptar una decisión inicial.

2. Conoce cómo puedes personalizarla y qué costes tiene

Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos de las características generales de la obra ya sean funcionales, constructivas o económicas. El objeto es de proporcionar una primera imagen global de la misma y establecer un avance de presupuesto.

En esta fase emplearemos las herramientas necesarias para que nuestro cliente pueda entender a lo mejor la propuesta. Usaremos planos de proyecto de construcción de obra nueva, incluida la imagen virtual del posible resultado final de la edificación. En el ejemplo propuesto se puede apreciar el tipo de documentación desarrollada en la realización de los trabajos de esta fase.

3. Calcula los tiempos de construcción

Es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra. Esto se logra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas.

El contenido del Proyecto Básico es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción.

Esta fase es la que, una vez nuestro cliente está satisfecho con la solución propuesta a su proyecto. Se define el hecho arquitectónico de manera concreta, de forma que como se apunta arriba, es el documento con el que se va a iniciar el proceso constructivo con la solicitud de las preceptivas autorizaciones administrativas. En el presente ejemplo se muestra cómo se especializa la información gráfica respecto a la anterior fase de Anteproyecto de la construcción de obra nueva.

4. Déjate asesorar por un buen equipo de profesionales 

Es la fase de trabajo que desarrolla el Proyecto Básico. Se definirán los detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos. Además de los equipos, que puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra. También se pueden definir parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma.
Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.

Es por tanto, en esta fase, cuando el proyecto de arquitectura toma forma. Adquiere todas las características técnicas, económicas y constructivas que van a permitir llevar a cabo correctamente la construcción de obra nueva. En esta fase, si fuese necesario, se pueden llevar a cabo cambios en la arquitectura desarrollada en el precedente Proyecto Básico. Siempre y cuando no afecten al conjunto de normativas urbanísticas para las cuales se haya otorgado licencia con la presentación de la anterior fase. Si estos posibles cambios necesitasen ser de mayor entidad, el Proyecto de Ejecución deberá ser presentado para su visado nuevamente con toda la información corregida igual a la desarrollada en el anterior Proyecto Básico.

5. Elige a un constructor que te genere confianza

Constituye la fase en la que llevamos a cabo la coordinación del equipo técnico-facultativo de la obra, la interpretación técnica y económica del Proyecto de Ejecución. Además de la adopción de las medidas necesarias para llevar a término el desarrollo del mencionado Proyecto de Ejecución. Se establecen las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan requerirse. De manera tal de alcanzar la realización total de la obra, de acuerdo con lo que establece el Proyecto de Ejecución correspondiente.

Es en esta fase, cuando la edificación va a tomar forma de acuerdo a las necesidades resueltas en el proyecto. Para llegar al buen fin, en ONIX desarrollaremos los trabajos en los términos generales arriba indicados y velaremos por la consecución de la realización de las obras. Salvaguardando nuestras tres premisas principales para la entera satisfacción de nuestro cliente: el plazo, el coste y la calidad de la obra proyectada.

6. Haz un presupuesto adecuado 

Esta es una de las preguntas frecuentes que realizan nuestros clientes. Evidentemente, el coste económico es una cuestión de suma importancia. Para poder ofrecer un presupuesto real hay que entrar a valorar diversos aspectos. Entre los fundamentales está el terreno, metros construidos, permisos, gastos de profesionales, materiales…

7. Conoce la garantía de la vivienda

La garantía en las viviendas de obra nueva viene recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en la cual se establecen tres periodos en función del tipo de desperfecto. 10 años de garantía para los defectos estructurales. También conocido como el seguro decenal.

8. Obtén las inspecciones correspondientes

Tu nueva casa será inspeccionada periódicamente durante el período de construcción. Además de las inspecciones obligatorias de cumplimiento del código, tu constructor puede realizar revisiones de calidad en momentos críticos del proceso. (En el artículo anterior, señalamos los momentos en los que normalmente se realizan dichas inspecciones). La idea es detectar tantos problemas potenciales como sea posible antes de que finalice la construcción, aunque algunos asuntos podrían no ser evidentes hasta que hayas vivido en la casa por cierto periodo de tiempo.

9. Asegúrate de reunir toda la información necesaria 

Asegúrate de tener todos los tramites que se requieren para la legalización de la obra. Liquidación del impuesto de construcciones: se debe abonar en el caso de que haya habido una desviación de presupuesto con respecto a los datos presentados para la solicitud de obra.  Licencia de primera ocupación: certificado por un técnico habilitado a este efecto, es necesario para la contratación definitiva de los suministros. Escritura de declaración de Obra Nueva: Firma ante notario del cumplimiento de los requisitos legales. Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales. Inscripción en el Catastro.

10. Cierra la compra venta de tu hogar

Ésta es la fase en que nuestro cliente recibe su edificio terminado en perfectas condiciones de uso tras la finalización de las obras.

En esta fase se efectúa la determinación del estado económico final de la obra, mediante la aplicación de los precios que rijan en ella al estado real de las mediciones, facilitadas por el técnico competente, de las partidas que la componen, y comprende también el recibo de la misma en nombre del cliente con arreglo a los documentos y especificaciones contenidos en el proyecto de ejecución, y en los demás documentos incorporados al mismo durante el desarrollo de la obra.

Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva 

Ventajas de comprar un piso sobre plano

Como hemos comentado, comprar sobre plano incluye numerosas ventajas a tener en cuenta para el comprador, como por ejemplo: 

• Compra más barato: Siempre que se construye algo, se crea una revalorización que hace aumentar el valor del activo en cuestión. De este modo, como cuando se compra sobre plano tu ya acuerdas un precio fijo en el momento de la compra, puede suponer, al fin y al cabo, un ahorro de hasta un 10-15% del precio final. 
• Ahorro económico: Desde que tu firmas la compra hasta que se te hace la entrega de la vivienda puede pasar un año, el tiempo ideal para que tú, mientras tanto, puedas generar dinero e ir ahorrando y generando una reserva de capital. 
• Facilidad en los pagos: Esta es una de las diferencias respecto a la compra de una vivienda de segunda mano. Dado que con la de segunda mano debes tener ahorrado un 35% del precio de la vivienda, entre la entrada y los gastos de la operación. En cambio, en la compra sobre plano, tan solo deberás abonar un 10% del precio final. Al firmar el contrato de compraventa y otro 10% en diferentes cuotas a lo largo del tiempo que dura el periodo de construcción. De este modo podrás tener más tiempo para conseguir más dinero y una mejor hipoteca, que en ocasiones puede hasta ser subrogada por la hipoteca de la promotora. 
• Estreno y personalización: Otro punto fuerte de las viviendas de obra nueva es que serás tú quien estrena el piso. Además, en muchas ocasiones podrás efectuar alguna que otra modificación sobre plano para adaptar el inmueble a tus necesidades y preferencias. Elegirías los suelos, los materiales y todo lo que sea posible para que la casa sea perfecta y a tu medida. 
• Materiales modernos y de calidad: Las obras nuevas están capacitadas para disponer de todo tipo de tecnologías y modernidades y eso es otra ventaja. Materiales que ahorran la energía y se note en tu factura de la luz, novedades y todo lo que te puedas imaginar puede estar en tu nuevo hogar.
• Urbanizaciones equipadas: Normalmente las obras nueva están construidas en urbanizaciones que cuentan con todo tipo de equipamientos, desde piscina, pistas de pádel hasta gimnasios, zonas infantiles y mucho más. 
• Garantía y cobertura legal: El comprador de la vivienda de obra nueva esta cubierto por una ley que lo protege en caso de que ocurriera algún imprevisto durante el proceso de compraventa. Eso sí, para que haya esta cobertura, te debes asegurar de que la promotora tiene licencia de edificación. 

Inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva

Aunque la mayoría de los puntos son ventajas, también existe algún contrapunto a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda de obra nueva: 

• Plazos de entrega: Cuando se compra sobre plano, en algunas ocasiones los plazos de entrega no se cumplen a rajatabla con lo acordado en el contrato, con lo cual, hay que tener en cuenta que no haya ninguna cláusula que hagan referencia a factores ajenos a la promotora, a la hora de haber imprevistos durante la edificación. 
• Incumplimientos de contrato: Si hay un incumplimiento por parte de la promotora, la mayoría de las veces no suelen ser penalizados como si fuera del revés, pues si es el comprador el que incumple alguna cláusula, puede llegar a perder mucho dinero. 
• Tareas sin acabar: Puede darse el caso de que la promotora haya cerrado la construcción, pero a la hora de realizar la compra final y cuando el comprador entra en el hogar, darse cuenta de que faltan retoques finales, o la inclusión de ciertos extras que no entraban dentro del plan de obra. Y eso, puede hacer que se produzca un aumento del presupuesto final. 

Conclusiones

Si te has decidido por comprar una vivienda de obra nueva, solo tengo que decirte que has decidido bien, ya que solo hace falta ver la infinidad de ventajas que tiene. Sin embargo, como has visto, puede existir algún que otro contrapunto que hay que tener en cuenta para no caer en una mala compra y evitar sorpresas desagradables al final de todo este proceso.